購房補充協(xié)議霸王條款(購房補充協(xié)議霸王條款有效嗎)

買房簽補充協(xié)議須知│哪些條款細節(jié)不能放過

補充協(xié)議和商品房買賣合同具有同等的法律效力，現(xiàn)實中我們遇到的很多糾紛問題都可以在補充協(xié)議里進行約定，那么哪些條款必須約定在補充協(xié)議中呢？

補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應(yīng)謹防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，若是該補充協(xié)議加重購房者的責(zé)任，減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認定上述補充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權(quán)益。

1、公共維修基金過戶

一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié)議應(yīng)當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理

一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關(guān)于預(yù)告登記的約定

預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進行，因此書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法

買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。

5、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補充協(xié)議的組成部分

購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。

從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。

盡管〈〈最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。

6、房屋質(zhì)量的約定

房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商最容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。

購房人應(yīng)當與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標準；防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標準等。

7、商品房交付的約定

房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。

8、違約責(zé)任與解除合同的約定

雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定

產(chǎn)權(quán)證是認定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。

10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定

按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。

實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。

11、關(guān)于物業(yè)的約定

實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。

新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應(yīng)當與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

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購房合同的補充協(xié)議約定0.6%面積誤差不退款,是否合法？

需要多退少補，不合法。

法律分析

房屋面積誤差超出3%，約定處理方式是多退少補的規(guī)定來自于最高人民法院下發(fā)的，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

法律依據(jù)

《商品房銷售管理辦法》

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。

購房協(xié)議和購房合同的區(qū)別？購房合同的補充協(xié)議？

一般我們在購房的時候，都會有一份統(tǒng)一的購房合同，但是購房合同對于開發(fā)商和購房者之間的信息不對等，所以有些利益，購房者是沒有辦法得到法律的保障，所以當我們簽訂合同的時候，一般都會加上合同補充協(xié)議，接下來我們說說購房協(xié)議和購房合同的區(qū)別，購房合同的補充協(xié)議有哪些呢？

購房協(xié)議和購房合同的區(qū)別

1、買賣之前一種協(xié)議

作為開發(fā)商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協(xié)議，認購書具備擔(dān)保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔(dān)保效力。

如果認購協(xié)議不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，同時符合協(xié)議書約定的生效條件時，該協(xié)議書即發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。

2、購房合同更加詳細

如果認購書中，對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認購書可以被看作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同。

正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內(nèi)容做出了更為具體的約定，而如果認購書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。

如辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項等。

購房者在簽訂認購書時，應(yīng)仔細斟酌其中的各項條款，并重點關(guān)注關(guān)于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時間及認購書協(xié)議的生效、失效時間等內(nèi)容。

應(yīng)注意其中有無超出法律、法規(guī)范疇的霸王條款，避免自己的合法權(quán)益受到侵害。

購房合同的補充協(xié)議

1、關(guān)于貸款問題，要約定好當公積金和商業(yè)貸款因為銀行或開發(fā)商的原因?qū)е聸]辦法辦理下來時，購房者有權(quán)選擇退房，開發(fā)商必須退還首付和定金。

2、要規(guī)定好房產(chǎn)證的辦理具體時間，如果超出約定時間，開發(fā)商需要擔(dān)負什么責(zé)任，防止開發(fā)商借口拖延辦理房產(chǎn)證，影響購房者的房屋使用權(quán)。

3、廣告內(nèi)容的真實度，對于開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，必須寫進補充協(xié)議中，作為將來開發(fā)商履行義務(wù)的相關(guān)依據(jù)。

4、房屋面積誤差問題，約定好房屋套內(nèi)面積和公攤面積等等的合理誤差范圍，是積誤差超過3％的情形需要作出詳細約定。

5、如果是精裝修房，需要約定好具體的裝修標準，不能簡單用高級、進口等模糊不明確的表示，起碼也要規(guī)定好具體的品牌、型號、參數(shù)等等。

6、如果需要提前繳納物業(yè)費用，也必須在補充協(xié)議中約定好相應(yīng)的具體數(shù)額。還有如果購房者沒有提前購買車位，關(guān)于小區(qū)的停車費用也需要和開發(fā)商盡量提前協(xié)商好。

開發(fā)商合同中的補充協(xié)議有霸王條款合法嗎

法律分析：開發(fā)商合同中的霸王條款是否合法，關(guān)鍵是看該條款是否違反了法律的具體規(guī)定，如果違反了則無效，如果不違反，雙方又是在真實意思表示下簽訂的，則是合法有效的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定，未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

購房補充協(xié)議霸王條款有效嗎

合同正文規(guī)定：買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期不超過60日的購房者按日支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金;逾期超過60日的，開發(fā)商有權(quán)解除合同并收取合同總價款5%的違約金。

補充協(xié)議改為：逾期不超過30日的購房者按日支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，逾期超過30日的，開發(fā)商有權(quán)解除合同并收取合同總價款20%的違約金。

2、有關(guān)開發(fā)商逾期交房

補充協(xié)議第六條：如出賣人不能在本合同約定的交付日期交付房屋，買受人同意給予出賣人三個月的寬展期，同意出賣人在寬展期內(nèi)具備交付條件并交付房屋而不視為逾期交付。

此外補充協(xié)議還規(guī)定：買受人逾期收房的，出賣人有權(quán)要求買受人支付日總房價款萬分之五的違約金;逾期收房超過書面通知交房時間六十日的，出賣人有權(quán)解除本合同并要求買受人承擔(dān)合同總價款20%的違約金。

3、有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記

或因開發(fā)商原因?qū)е沦彿空卟荒茉谝?guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的，補充協(xié)議卻規(guī)定給予開發(fā)商三個月的寬展期，寬展期過后開發(fā)商仍不能履行合同的，開發(fā)商按日支付已付房款萬分之一的違約金，但所有違約金限額不超過房屋總價款1%的金額。

4、其它約定

補充協(xié)議最后一段“與正文條款不一致的以本補充協(xié)議為準”。

針對“新城__”業(yè)主馬先生對以上4點合同條款內(nèi)容提出的異議，質(zhì)量第三方采訪了浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所徐進律師，讓他來做權(quán)威分析。

律師解答：格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。前述合同條款是否屬于格式條款需要結(jié)合案件證據(jù)及調(diào)查情況綜合認定。在認定為格式條款的前提下，提供格式條款方未盡到合理提示及說明義務(wù)的，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方可以起訴申請撤銷該格式條款;若同時該格式條款存在免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利情形的，對方可主張該條款無效。

在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。

記者查閱相關(guān)資料獲悉，《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。”

也就是說，當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標準進行統(tǒng)一且客觀的解釋;而當存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款擬定人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護購房人權(quán)益;再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。

同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！?/p>

第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。徐律師提醒，購房者在簽訂訂金合同之前，可以要求查看開發(fā)商的購房合同，如果合同上存在不利于購房者的條款，請謹慎購買。

案例二：2014年7月份，童先生購買了余杭區(qū)眾安•理想灣5幢1單元一套房子，今年7月份，交付收房時他發(fā)現(xiàn)戶型反了：按合同規(guī)定，應(yīng)建在進門左手邊的書房和廚房被建到右手邊，按合同應(yīng)建到進門右手邊的客廳卻被建到左手邊，故拒絕收房。開發(fā)商回復(fù)：合同上的戶型圖系銷售人員失誤貼錯了，可以進行更換與現(xiàn)房一致的戶型圖，或者走司法途徑申請退房。幾番協(xié)商未果，童先生表示不排除走法律途徑維權(quán)。

律師解答：戶型圖是商品房買賣合同的核心組成部分之一，開發(fā)商交付的房屋的結(jié)構(gòu)戶型與商品房買賣合同約定的結(jié)構(gòu)戶型不一致的，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;但如果有相反證據(jù)證明買受人在簽約時明知將來交付的房屋的結(jié)構(gòu)戶型內(nèi)容，合同戶型圖系疏忽貼錯，則開發(fā)商不構(gòu)成違約。

案例三：眾安•理想灣業(yè)主沈先生(化名)向質(zhì)量第三方爆料稱，他的購房合同特別“奇葩”，記者從合同上看到，其中商品房的基本情況明顯寫著“建筑層數(shù)地上32層，地下12層”。銷售人員如此粗心大意，不禁讓人懷疑其工作流程是否規(guī)范。如此紕漏這份合同是否具有法律效應(yīng)呢?我們來聽聽專家怎么說。

律師解答：根據(jù)常理可以推斷地下十二層不是買賣雙方真實的意思表示，因此該約定對買賣雙方均無約束力。

徐律師補充說，開發(fā)商合同上“買受人所購商品房的基本情況”寫著“地下12層”，從常理推斷應(yīng)該是銷售人員一時粗心大意導(dǎo)致的，從中不難看出開發(fā)商在銷售過程中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。

購房合同補充協(xié)議霸王條款怎么辦

購房合同補充協(xié)議霸王條款購房者可直接要求退房并要求開發(fā)商賠償損失。

補充協(xié)議”或者稱為“協(xié)議補充”，是指當事人對于合同中的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，而達成的協(xié)議?！把a充協(xié)議”是相對于已經(jīng)存在的合同而言的，“協(xié)議補充”就是通過協(xié)議方式補充已經(jīng)存在的合同中存在的漏洞。因此，已經(jīng)存在的合同與“補充協(xié)議”之間是主從關(guān)系。已經(jīng)存在的合同是主合同，“補充協(xié)議”是從合同。已經(jīng)存在的合同作為主合同不以“補充協(xié)議”的存在為前提，或者說不受“補充協(xié)議”的制約而獨立存在。反之，“補充協(xié)議”必須以已經(jīng)存在的合同的存在為前提，自身不能獨立存在。盡管“補充協(xié)議”相對于主合同而言沒有獨立性，但是其本身也是協(xié)議。因此，“補充協(xié)議”的成立和生效與主合同的成立和生效的依據(jù)相同。

違約責(zé)任具體：

1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。

2、注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。

3、對于此項“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。

4、開發(fā)商必須在15個工作日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。

綜上所述，對于沒有約定或者約定不明確以及約定不符合購房者利益的問題，可以與開發(fā)商協(xié)商簽訂補充協(xié)議。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》第五百一十條

合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

開發(fā)商霸王條款合同里附加協(xié)議合理延期一年的合同有效嗎

無效。開發(fā)商合同中的補充協(xié)議有霸王條款是無效的，因為法律規(guī)定，格式條款出現(xiàn)下列情形無效：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。霸王條款就是指以上情形。

購房補充協(xié)議霸王條款有哪一些規(guī)定

購房 補充協(xié)議霸王條款包括： 一、公共收益被占有如：房地產(chǎn)商將共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營使用權(quán)據(jù)為己有，典型的就是 商品房 外墻廣告、電梯廣告等。 二、買方無權(quán)調(diào)整合同。 三、未及時簽合同只是買方責(zé)任此點限制了購房者日后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立《 商品房買賣合同 》時進行平等協(xié)商的機會和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任。 四、擅自延長備案時間。 五、 違約責(zé)任 不對等。 六、 延期交房 都可免責(zé) 七、買方無權(quán)選擇物業(yè)。物業(yè)公司應(yīng)通過招 投標 方式進入，而不是房地產(chǎn)企業(yè)指定。 《 民法典 》第四百九十六條　格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

買房常見霸王條款有哪些

霸王條款一：宣稱并非格式合同

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買賣雙方充分協(xié)商后自愿達成，并非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權(quán)并負責(zé)解釋。

法律解析：

根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。不是由開發(fā)商按有利于自己的解釋處理。

霸王條款二：違約責(zé)任不對等

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：買方如果沒有按時交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作為違約金。買方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，賣方則按已付房價款的1%向買方支付違約金

法律解析：

《合同法》第5條規(guī)定：當事人應(yīng)當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。依照 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見 （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開發(fā)商利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購房者可以據(jù)此請求人民法院予以變更或撤銷，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開發(fā)商的違約金，減少購房者的違約金。

霸王條款三：面積誤差不能退房

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。

法律解析：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權(quán)利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權(quán)的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過約定剝奪。

霸王條款四：共有部分歸開發(fā)商

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。

法律解析：

《物權(quán)法》第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。

霸王條款五：虛假廣告宣傳免責(zé)

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，以政府最終審核為準。

法律解析：

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。因此，提供格式條款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無效。

霸王條款六：認購定金不退還

某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定： "本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。"

法律解析：

該條款限制了購房者的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

以上就是買房中常見的一些霸王條款以及面對霸王條款，購房者該如何維權(quán)的相關(guān)解答。買房簽合同，不平等的事情時有發(fā)生，購房者應(yīng)該學(xué)會了解基本的法律知識，必要時維護自己的合法權(quán)益。

買房補充協(xié)議霸王條款怎么辦

買房補充協(xié)議霸王條款購房者可以提出異議，并且進行修改。對于現(xiàn)實生活中，許多購房人被迫接受不平等條款的現(xiàn)狀，購房人可以向工商機關(guān)進行申訴，同時向法院主張調(diào)整。不論購房超過1年還是未超過1年，購房人都可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條主張調(diào)整為對等的違約責(zé)任。

什么是補充協(xié)議?

補充協(xié)議也就是指對原來的購房合同進行更改或是補充，一般情況下要明確約定，如果補充協(xié)議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時，應(yīng)當以補充協(xié)議為準，但原合同明示不得變更的條款，補充協(xié)議中對該條款發(fā)生的變更則不發(fā)生法律效力。

購房補充協(xié)議怎么簽?

1、房產(chǎn)證辦理的時間。

一般在合同中都不會體現(xiàn)房產(chǎn)證的辦理時間，如果購房者急于拿到房產(chǎn)證或者是擔(dān)心害怕不能及時拿到房產(chǎn)證，那么可以在簽訂的補充協(xié)議里面進行房產(chǎn)證辦理時間的約定，如果是由于開發(fā)商原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法辦理，開發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

2、交房標準的約定。

購買的如果是全裝房，那么在交房的時候就不會像毛坯房一樣簡單了，全裝修的房子一定要明確交房標準，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，盡可能避免模糊詞語，以免開發(fā)商偷梁換柱。另外，可以在補充協(xié)議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現(xiàn)場檢驗，簽字確認后再進行覆蓋。

3、公攤面積的誤差處理。

房屋面積在合同中是由提現(xiàn)的，但是對于公攤面積一般合同中是沒有的，購房者在補充協(xié)議中應(yīng)當約定好公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，是對于公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。如果賣家承諾了贈送的一些面積屬于是公攤的部分，事實上是無效的。

4、保修時間和維修責(zé)任。

房屋交易不只只是買完房子就完事了的，由于房屋交易耗時比較長，因此在房屋交付使用時，其配套設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品的保修期可能已經(jīng)過了好幾個月，所以應(yīng)當在補充協(xié)議中和開發(fā)商約定好保修期的起算日期和維修的時限。

5、付款方式變更。

一般買房的時候購房者都會選擇先進行按揭的方式買房，且在簽署《商品房買賣合同》時已經(jīng)支付了首付款，那就必須考慮到銀行貸款不能獲得批準通過的情況，因此就應(yīng)當在補充協(xié)議中明確好其他處理方式。

6、物業(yè)問題的約定。

物業(yè)服務(wù)在入住之后會經(jīng)常接觸到，比如物業(yè)費的繳納時間、繳納金額等，都在補充協(xié)議上詳細約定好按規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主通過業(yè)主委員會挑選確定，但現(xiàn)在一般做法是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司或者選擇與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的公司，業(yè)主如果不滿意，可在入住后通過業(yè)主大會表決更換。

7、開發(fā)商的其他承諾。

除了上面提到的一些補充協(xié)議簽訂事項以外，有的開發(fā)商為了促成交易，會承諾給購房者一些優(yōu)惠，對于這些優(yōu)惠，不能只是口頭承諾，為了維護自身利益，可以在補充協(xié)議中將承諾一一寫清楚，并注明違約責(zé)任。